Ko paredz aktualizētais Dzīvojamo telpu īres likuma projekts?

Jau ilgu laiku ir notikušas diskusijas, ka likums “Par dzīvojamo telpu īri”, kas kopš 1993.gada regulē īres tiesiskās attiecības starp izīrētājiem un īrniekiem, ir novecojis un vairs neatbilst pašreizējai īres tirgus situācijai. Tiek uzsvērts, ka likums “Par dzīvojamo telpu īri” joprojām ietver izteiktu īrnieku tiesību aizsardzību, taču izīrētājam normatīvais regulējums ir nelabvēlīgs, kas savukārt neveicina uzņēmēju interesi ieguldīt līdzekļus jaunu īres dzīvokļu būvniecībā.

Šobrīd, pēc garām diskusijām par nepieciešamību izstrādāt un pieņemt jaunu likumu, kas regulētu tiesiskās attiecības starp izīrētājiem un īrniekiem, Latvijas Republikas Ekonomikas ministrijā ir sagatavots aktualizētais Dzīvojamo telpu īres likuma projekts. Lai gan Dzīvojamo telpu īres likuma projekts vēl tiks apspriests, grozīts un papildināts, ir nostiprinājies viedoklis par to, kādi no līdzšinējā normatīvā regulējuma būtiski atšķirīgi noteikumi ir ieviešami normatīvajos aktos, kas regulē īres tiesiskās attiecības.

Turpmāk dzīvojamās telpas īres līgumi būs nostiprināmi zemesgrāmatā

Viena no paredzētajām izmaiņām ir centralizētas dzīvojamo telpu īres līgumu uzskaites ieviešana, kuras būtiskākā funkcija ir ēnu ekonomikas apkarošana, jo, panākot, ka dzīvojamās telpas īres līgumi tiktu reģistrēti publiskā reģistrā, tiktu panākts arī tas, ka izīrētāji maksā nodokļus no īres ieņēmumiem. Aktualizētais Dzīvojamo telpu īres likuma projekts paredz, ka dzīvojamās telpas īres līgumi tiks reģistrēti zemesgrāmatā, un izīrētājs un īrnieks kā nostiprinājuma lūdzēji tiks atbrīvoti no kancelejas nodevām par īres līguma nostiprināšanu zemesgrāmatā.

Tāpat tiek uzsvērts, ka dzīvojamās telpas īres līgumu nostiprināšana zemesgrāmatā kalpos arī izīrētāju interesēm, jo izīrētājs būs pasargāts no tā, ka īrnieks atteiksies atstāt izīrētās telpas pēc īres līguma darbības beigām, un īrnieku interesēm, jo īrnieks būs pasargāts no izlikšanas no īrētajām telpām īres līguma darbības laikā.

Vienlaicīgi jānorāda, ka Dzīvojamo telpu īres likuma projekts neparedz sankcijas par īres līguma nereģistrēšanu zemesgrāmatā, taču ir pamats uzskatīt, ka šīs prasības neizpildes rezultātā “zaudētājs” būt tieši īrnieks.

Pašlaik spēkā esošais likums “Par dzīvojamo telpu īri” paredz, ka gadījumā, ja dzīvojamā telpa pāriet citas personas īpašumā, jaunajam īpašniekam ir saistoši iepriekšējā īpašnieka noslēgtie īres līgumi neatkarīgi no tā, vai tie ir nostiprināti zemesgrāmatā, turklāt gadījumā, ja jaunais īpašnieks vēlas grozīt īres līguma nosacījumus, netiek paredzēta sevišķa kārtība, bet īres līgums grozāms likumā noteiktajā, vispārīgajā kārtībā. Turpretī Dzīvojamo telpu īres likuma projekts paredz, ka dzīvojamās telpas īpašnieka maiņas gadījumā piemērojami Latvijas Republikas Civillikuma 2174.panta nosacījumi, t.i., dzīvojamās telpas ieguvējam īres līgums ir saistošs tikai tad, ja tas ir nostiprināts zemesgrāmatā, un gadījumā, ja īres līgums nav nostiprināts zemesgrāmatā, dzīvojamās telpas ieguvējs ir tiesīgs uzteikt īres līgumu.

Dzīvojamo telpu īres likuma projekts paredz pārejas periodu gadījumiem, kad pēc Dzīvojamo telpu īres likuma spēkā stāšanās notiek dzīvojamo telpu īpašnieka maiņa un īres līgums ar iepriekšējo izīrētāju, kas noslēgts līdz jaunā likuma spēkā stāšanās brīdim (plānots, ka Dzīvojamo telpu īres likums stāsies spēkā 01.01.2018.), nav bijis reģistrēts zemesgrāmatā. Nosacījumi paredz, ka izīrētājam līdz 31.12.2023. būs saistoši zemesgrāmatā neierakstītie īres līgumi, kurus iepriekšējais izīrētājs noslēdzis līdz Dzīvojamo telpu īres likuma spēkā stāšanās dienai.

Tāpat Dzīvojamo telpu īres likuma projekta pārejas noteikumi paredz, ka līdz likuma spēkā stāšanās dienai noslēgtos īres līgumus izīrētājs un īrnieks nostiprina zemesgrāmatā atbilstoši Dzīvojamo telpu īres likumā noteiktajai kārtībai.

Īrnieka ģimenes locekļiem vairs nebūs tādas pašas tiesības un pienākumi kā īrniekam

Pašreizējais regulējums paredz, ka īrnieka pilngadīgais ģimenes loceklis pēc īrnieka nāves ir tiesīgs prasīt noslēgt īres līgumu iepriekšējā īrnieka vietā, nemainot iepriekšējā īres līguma nosacījumus, taču aktualizētais Dzīvojamo telpu īres likuma projekts paredz ierobežot īrnieka ģimenes locekļu tiesības.

Dzīvojamo telpu īres likuma projekts paredz, ka īrnieka nāves gadījumā ģimenes locekļiem (laulātajam, darbnespējīgiem vecākiem un pilngadīgajiem bērniem, kas dzīvojamā telpā sākotnēji iemitināti kā nepilngadīgie bērni), kuri ir iemitināti dzīvojamā telpā likumā noteiktajā kārtībā, divu mēnešu laikā ir tiesības noslēgt jaunu īres līgumu, nemainot iepriekšējā īres līguma nosacījumus un beigu termiņu, bet uz laiku ne ilgāku kā desmit gadi no īres līguma, kuru noslēdzis mirušais īrnieks, noslēgšanas dienas.

Jānorāda, ka, nolūkā nodrošināt īrnieka ģimenes locekļu tiesības turpināt lietot dzīvojamo telpu pēc īrnieka nāves, Dzīvojamo telpu īres likuma projekts paredz alternatīvu īrnieka ģimenes locekļu tiesību aizsardzībai konkrētajā gadījumā, nosakot, ka īres līgumu vienlaikus var slēgt ar vairākiem īrniekiem, nododot dzīvojamo telpu to nedalītā lietošanā. Šis noteikums aizsargā īrnieka ģimenes locekļu intereses, jo persona, kas šobrīd likuma “Par dzīvojamo telpu īri” izpratnē ir uzskatāma par ģimenes locekli, iegūtu pastāvīgas dzīvojamās telpas lietošanas tiesības.

Ir paredzēts atteikties no beztermiņa īres līgumiem

Pašlaik likums “Par dzīvojamo telpu īri” paredz, ka īres līgumu var slēgt uz noteiktu termiņu vai arī bez termiņa, taču ar jauno Dzīvojamo telpu īres likumu ir plānots panākt, ka praksē pastāv tikai terminēti īres līgumi.

Dzīvojamo telpu īres likuma projekts paredz, ka īres līgumu var slēgt tikai uz noteiktu laiku, turklāt īres līguma termiņu nebūs iespējams pagarināt, bet īres tiesiskās attiecības būs turpināmas, noslēdzot jaunu īres līgumu. Tajā pašā laikā Dzīvojamo telpu īres likuma projekts neparedz maksimālo īres līguma termiņu, tādējādi puses varēs vienoties, ka īres līguma termiņš ir, piemēram, 90 gadi.

Ievērojot to, ka nereti vairāk ieinteresēts turpināt īres tiesiskās attiecības ir tieši īrnieks, īrniekiem būtu ieteicams daudz rūpīgāk sekot līdzi īres līguma termiņiem un, tuvojoties īres līguma termiņa beigām, ar izīrētāju vienoties par jauna īres līguma noslēgšanu. Jauna īres līguma noslēgšana būs būtiska arī tā iemesla dēļ, ka, atbilstoši Dzīvojamo telpu īres likuma projekta nosacījumiem, zemesgrāmatu nodaļas tiesnesis pieņems lēmumu par īres tiesību nostiprinājuma dzēšanu, izbeidzoties īres līguma termiņam, turklāt bez īpaši izteikta lūguma.

Īres maksas paaugstināšanas nosacījumus un kārtību neparedzēs likums, bet pušu starpā noslēgtais īres līgums

Dzīvojamo telpu īres likuma projekts paredz, ka  īres maksu varēs noteikt vai nu tikai kā atlīdzību par lietas lietošanu, vai arī kā maksājumu par lietas lietošanu, iekļaujot tajā atlīdzību un visus ar dzīvojamās telpas lietošanu saistītos maksājumus, savukārt īres maksas paaugstināšana būs iespējama tikai tādā gadījumā, ja īres līgumā būs paredzēti nosacījumi un kārtība īres maksas paaugstināšanai.

Ievērojot iepriekš norādīto, gan izīrētājiem, gan īrniekiem, vienojoties par īres tiesisko attiecību nodibināšanu, būtu ieteicams īpašu uzmanību pievērst īres maksas paaugstināšanas nosacījumiem un kārtībai, to detalizēti norādot noslēgtajā īres līgumā.

Dzīvojamo telpu īres likuma projektā nav skaidri noteikts, kas, runājot par īres maksu, tiek saprasts ar jēdzienu “atlīdzība”, taču ir pamats uzskatīt, ka noteicošais kritērijs jaunajā Dzīvojamo telpu īres likumā būs tieši tirgus cena. Šis viedoklis ir pamatojams ar apstākli, ka kopš deviņdesmito gadu sākuma, kad notika nekustamo īpašumu denacionalizācija un tika pieņemts likums "Par dzīvojamo telpu īri", kas bija izstrādāts tā, lai aizsargātu šo namu īrniekus, normatīvais regulējums joprojām ierobežo izīrētāju tiesības saņemt īres tirgum atbilstošu īres maksu.

No dzīvokļa īres līgumiem izrietošās saistības būs izpildāmas bezstrīdus piespiedu kārtībā

Civilprocesa likuma 400.pants paredz, ka saistību bezstrīdus piespiedu izpildīšana ir pieļaujama pēc zemesgrāmatā ierakstītiem terminētiem īpašuma īres līgumiem, kas paredz īrnieka pienākumu termiņa notecējuma dēļ atstāt vai nodot īrēto īpašumu, kā arī pienākumu samaksāt īres maksu. Iepriekš minētie nosacījumi pašlaik neattiecas uz dzīvokļa īres līgumiem.

Nolūkā paātrināt saimniecisko apriti dzīvokļu īres tirgū, Latvijas Republikas Ekonomikas ministrijā līdz ar jauno Dzīvojamo telpu īres likuma redakciju ir sagatavoti arī grozījumi Civilprocesa likumā, kuri paredz, ka saistību bezstrīdus piespiedu izpildīšana būs pieļaujama arī pēc zemesgrāmatā ierakstītiem dzīvokļa īres līgumiem. Sekojoši tiks atvieglota un paātrināta īrnieku izlikšana no izīrētajām telpām, kā arī īres maksas parāda piedziņa, jo pieteikums par saistību bezstrīdus piespiedu izpildīšanu tiek izlemts septiņu dienu laikā no pieteikuma iesniegšanas dienas, tiesneša lēmums stājās spēkā nekavējoties, un tam būs izpildu dokumenta spēks.