Senāta atziņu apkopojums par zemes piespiedu nomu – 2.daļa

Lai sniegtu pārskatu par aktuālākajām pēdējo 10 gadu judikatūras atziņām, Senāta Judikatūras un zinātniski analītiskās nodaļas padomnieks Dr. iur. Reinis Markvarts sastādījis Senāta atziņu apkopojumu lietās, kas attiecas uz zemes piespiedu nomu. Publicējam apkopojuma 2.daļu. 

Zemes piespiedu nomas līgums

Tiesisko attiecību rašanās

Ja ēkas īpašnieks lieto citai personai piederošu zemesgabalu vai tā daļu, pamatojoties uz likumu, minētās lietošanas attiecības pastāv neatkarīgi no zemes īpašnieka un ēkas (būves) īpašnieka gribas, respektīvi, tām ir piespiedu raksturs. Tā kā zemes lietošanas tiesības starp ēkas (būves) īpašnieku un zemesgabala īpašnieku likumā regulētas kā (piespiedu) nomas attiecības, tām ir tikai nosacīta līdzība ar līgumiskām attiecībām, jo būtībā šīs attiecības ir likumiskas. Pastāvot piespiedu nomas tiesiskajām attiecībām, nav pamata runāt par lietas nodošanu lietošanā un tās pieņemšanu no otras puses, kas saskaņā ar Civillikuma vispārējās daļas normām [par nomas un īres līgumu] nodibina nomas līgumu, jo šādā situācijā trūkst pušu labprātīgas vienošanās elements, tāpēc nevar atsaukties uz Civillikuma 1427.pantu.¹ Šī tiesiskā attiecība – piespiedu noma – rodas uz likuma pamata ar īpašuma tiesiska valdījuma iegūšanas brīdi un pastāvēs neatkarīgi no tā, vai starp pusēm ir noslēgta rakstiska vienošanās (nomas līgums). Nedz zemes, nedz ēkas īpašnieks (tiesiskais valdītājs) šo stāvokli ietekmēt nevar, un abiem jārēķinās ar esošo situāciju.²

Atbilstoši likumam piešķirtā zemes lietojuma robežām nomnieks ir tiesīgs lietot zemi bez zemes īpašnieka piekrišanas, un viņam ir pienākums maksāt par zemes nomu atbilstoši likuma "Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās" 12.panta 1.daļas 2.punkta piezīmei.³

Nomas līguma slēgšanas nepieciešamība

Piespiedu nomas tiesiskajās attiecībās zemes nodošana lietošanā nenotiek, jo nekustamā īpašuma reformas rezultātā izveidojies zemes lietojums turpina pastāvēt, kā arī ar likumu ir noteiktas gan zemes īpašnieka tiesības saņemt nomas maksu, gan ēkas īpašnieka tiesības lietot zemi un pienākums veikt samaksu par lietoto nomas priekšmetu.⁴

Atbilstoši civilajās tiesiskajās attiecībās valdošajam līgumu brīvības principam puses brīvi stājas līgumattiecībās un personas ziņā ir izvēlēties: 1) līgumpartneri; 2) slēgt vai neslēgt kādu līgumu; 3) noteikt līguma saturu un formu. Savukārt piespiedu nomas attiecībās nenotiek īpašnieka zemes nodošana nomniekam brīvprātīgas vienošanās ceļā, bet zeme jau vēsturisku notikumu rezultātā atrodas citas personas lietojumā. Ievērojot minēto, apšaubāma ir nomas līguma slēgšanas nepieciešamība. Juridiska fakta (apzināti piespiestas izteiksmes) dēvēšana par līgumu (vienošanos) ir konstrukcija pēc principa plus est in nomine quam in re.⁵ Šāda konstrukcija ir fiktīva tai ziņā, ka par līgumu dēvētais fakts īstenībā nav līgums.⁶

Nomnieka tiesības lietot zemi bez zemes īpašnieka piekrišanas un viņa pienākumu maksāt par zemes nomu atbilstoši likuma "Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās" 12.panta 1.daļas 2.punkta piezīmei neietekmē fakts, ka puses par šo zemi nav noslēgušas nomas līgumu rakstveidā. Tiesai nav pamata uzlikt par pienākumu noslēgt līgumu par piespiedu nomas attiecību nodibināšanu, jo minētās attiecības pastāv uz likuma pamata.⁷

Pastāvot piespiedu nomas attiecībām, kas izveidojušās uz likuma pamata, tās var tiesiski risināt dažādi, piemēram: 1) abas puses vienojas par zemes nomas attiecībām, brīvprātīgi vienojoties; 2) ja abas puses nespēj vienoties, pēc ieinteresētās personas prasības pieteikuma, pušu piespiedu nomas tiesisko attiecību ietvaru nosaka tiesa, nosakot zemes nomas līguma būtiskās sastāvdaļas. Citiem vārdiem, tiesa nosaka tikai nomas maksu (ievērojot likumā noteiktos nomas maksas ierobežojumus) un nomas platību (ievērojot vispārējos dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamo zemes gabala noteikšanas parametrus), neuzliekot pusēm pienākumu noslēgt rakstveida līgumu, jo tiesas spriedums, ar kuru konstatētas piespiedu nomas attiecības, aizstāj jebkāda cita akta taisīšanu.⁸

Likuma “Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās” 12.panta 2.daļa nav tulkojama kā likumdevēja griba vienai pusei uzspiest otras puses subjektīvu vēlmi un pēc tiesas pavēles parakstīt nomas līgumu, bet gan kā zemes un ēkas īpašniekam dots uzdevums savstarpēji saistīties, noslēdzot līgumu atbilstoši brīvprātības principam. Savukārt, ja vienošanās par līguma noteikumiem nenotiek, strīda gadījumā nomas tiesisko attiecību konstatāciju (atzīšanu) veic tiesa, nodibinot ar tiesas spriedumu nomas līguma būtiskās sastāvdaļas (Civillikuma 2124.pants).⁹

Tiesas konstatējums attiecībā uz nomas līguma priekšmetu un maksu ir pietiekams, lai starp prasītāju un atbildētāju pastāvošās tiesiskās attiecības ietērptu līguma formā, tāpēc pienākuma uzlikšana vienai pusei noslēgt rakstisku līgumu šādā gadījumā ir lieka, jo tiesas spriedums, ar kuru konstatētas piespiedu nomas attiecības, aizstāj jebkāda cita akta taisīšanu.¹⁰

Ar tiesas spriedumu nodibināto nomas attiecību noformēšana

Secinājums, ka tiesas spriedums, ar kuru konstatētas nomas piespiedu attiecības un noteikta nomas maksa un nomājamās zemes platība, faktiski aizstāj jebkāda cita akta taisīšanu, izslēdz piespiedu izpildes procesa ierosināšanu jautājumā par tiesas nodibināto nomas tiesisko attiecību izteikšanu rakstveida formā.¹¹

Līguma būtiskās un nejaušās sastāvdaļas

Akceptējot piespiedu nomas attiecības, likumdevējs tajā pašā laikā, izņemot pieļaujamās nomas maksas apmēru, nav vēlējies iejaukties saistību tiesību principu darbībā kopumā, ļaujot pusēm pašām vienoties par attiecīgā līguma saturu.¹²

Jautājums par līgumsoda noteikšanu ir viens no fakultatīvajiem līguma noteikumiem, ko puses, savstarpēji vienojoties, var ietvert līgumā. Lai gan pie piespiedu līgumiskajām attiecībām tiesa noteic [tiesisko attiecību] būtiskās sastāvdaļas, tā nelemj par līgumsodu vai citiem nosacījumiem, par kuriem puses nevar vienoties un kas nav nepieciešami līguma pastāvēšanai.¹³

Jautājumus, kas skar valsts un pašvaldības zemes nomu (nomas maksas aprēķināšanas kārtību, tostarp apstiprināt neizpirktās pilsētu zemes nomas tipveida līgumu, noteikt zemes nomas līguma noslēgšanas kārtību un līguma būtiskos noteikumus), reglamentē Ministru kabineta (MK) noteikumi Nr. 735 "Noteikumi par valsts vai pašvaldības zemes nomu"¹⁴ (2018.gada 1.jūlijā stājušies spēkā MK noteikumi Nr. 350 "Publiskas personas zemes nomas un apbūves tiesības noteikumi", kas atzīst šos noteikumus par spēku zaudējušiem).

Zemes piespiedu nomas līguma priekšmets

Piespiedu nomas platības noteikšana

Nosakot sociālai dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamo zemes platību, jāņem vērā normatīvo aktu par vispārīgo teritorijas plānošanu, izmantošanu un apbūvi noteikumi, it sevišķi: esošā apbūve, apbūves parametri, pagalmu plānošanas noteikumi, kā arī tas, lai būtu nodrošināta piekļuve, pieejamība transporta infrastruktūrai, nepieciešamo inženierkomunikāciju tīklam u. c., un tas, lai pēc apsaimniekošanai nepieciešamās zemes platības noteikšanas zemes vienības īpašniekam būtu iespēja izmantot atlikušo zemes daļu atbilstoši noteiktajam lietošanas mērķim.¹⁵

Tiesai ir pienākums vērtēt faktus, kas saistīti ar dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamā zemes gabala noteikšanu, proti:

• esošo apbūvi (platību, uz kuras pilnībā vai daļēji atrodas tai piesaistītā ēka, kā arī tās uzturēšanai, apsaimniekošanai un funkcionēšanai nepieciešami infrastruktūras, labiekārtojuma un komunikāciju elementi, kas iekļauj arī ielu, braucamo ceļu vai piebrauktuvi, kas atbilstoši normatīvajiem aktiem par vispārīgo teritorijas plānošanu, izmantošanu un apbūvi nav uzskatāma par publisko ārtelpu, ja no konkrētās ēkas tiek nodrošināta tieša pieeja attiecīgajai ielai, braucamam ceļam vai piebrauktuvei);
• apbūves parametrus (noteikto apbūves blīvumu un brīvās zaļās teritorijas rādītāju kvartāla robežās;
• pagalmu plānošanas noteikumus (piemēram, iekšējais pagalms būtu iekļaujams funkcionāli nepieciešamā zemes gabalā, kā arī ar dzīvojamo māju saistītie labiekārtojuma elementi, tai skaitā bērnu rotaļu laukumi, laukumi atkritumu konteineru izvietošanai un iedzīvotājiem nepieciešamās autostāvietas);
• lai nodrošinātu piekļuvi, pieejamību transporta infrastruktūrai, nepieciešamo inženierkomunikāciju tīklu u. c.;
• to, lai pēc ēkas funkcionāli nepieciešamā zemes gabala noteikšanas zemes gabala īpašniekam būtu iespēja izmantot atlikušo zemes gabala daļu atbilstoši noteiktajam lietošanas mērķim.¹⁶

Ja pastāv strīds par zemes piespiedu nomas priekšmetu un zemes īpašnieks nevēlas iznomāt zemes platību, kura uz likuma pamata nav jāiznomā ēkas īpašniekam un uz kuru nav attiecināmi likumā "Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās" noteiktie nomas maksas apmēra ierobežojumi, tiesa nevar uzlikt pienākumu noslēgt zemes nomas līgumu gan par piespiedu nomā nododamo zemi, gan zemi, kuras iznomāšanu kā īpašnieces pienākumu likums neparedz.¹⁷

Darbības funkcionāli nepieciešamā zemesgabala noteikšanā, kā privatizācijas procesa sastāvdaļa, ir izpildītas līdz ar dzīvojamās mājas privatizācijas procesa pabeigšanu un šādi noteiktā funkcionāli nepieciešamā zemesgabala robežas un platība kļūst saistoša gan personām, kas iegūst īpašumā dzīvokli, gan zemes īpašniekam. To var grozīt ar dzīvokļu īpašnieku kopsapulces lēmumu, ja, piemēram, dzīvokļu īpašnieki vēlas lietot mazāku zemes platību (sk. likuma "Par dzīvokļa īpašumu" 27.²panta 2.daļas 5.punktu), vai arī apstrīdēt vispārējās jurisdikcijas tiesā, ja, piemēram, zemes īpašnieks uzskata, ka nomā nododamā funkcionāli nepieciešamā zemesgabala platība ir noteikta par lielu (sk. likuma "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju" 72.panta 1.daļas 6.punktu). Taču, kamēr attiecībā uz minēto zemesgabalu nav izdarīti attiecīgi grozījumi, zeme atbilstoši izstrādātajam plānam ir atzīstama par nodotu lietošanā privatizētās dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašniekiem.¹⁸

Kamēr vien nav konstatējams visu kopīpašnieku lēmums, kuram atbilstoši pašvaldība pieņēmusi pārsūdzēto lēmumu par dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamā zemesgabala pārskatīšanu, arī atsevišķs zemesgabala kopīpašnieks var vērsties tiesā, prasot pārbaudīt pašvaldības lēmumu. Šādas tiesvedības ietvaros tiesas uzdevums būtu pārbaudīt, vai pašvaldība ir taisnīgi līdzsvarojusi zemesgabala un dzīvojamās mājas īpašnieku tiesības un tiesiskās intereses un pieņēmusi konkrētajos apstākļos racionālu lēmumu.¹⁹

Tiesai nav pienākuma pēc savas iniciatīvas pieprasīt un savākt pierādījumus dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamās zemes platības noteikšanai, jo šis pienākums gulstas uz lietas dalībniekiem.²⁰

Gan prasītājam, gan atbildētājam ir pienākums iesniegt atbilstošus pierādījumus par dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamās zemes platību. It īpaši ņemot vērā, ka spriedums tiek taisīts gan zemes īpašnieka, gan būves īpašnieka interesēs.²¹

Reālservitūta noteikšana

Situācijā, kad ēka atrodas uz citam īpašniekam piederošas zemes, jautājums risināms, nosakot funkcionāli nepieciešamo zemesgabala platību dzīvojamai mājai, nevis nodibinot reālservitūtu par labu ēkas īpašniekam.²²

¹ Senāta 2009. gada 25. februāra spriedums lietā Nr. SKC‑71/2009 (C33186205).

² Senāta 2016. gada 26. oktobra spriedums lietā Nr. SKC‑336/2016 (C39057712), 10.2. punkts.

³ Senāta 2016. gada 16. septembra spriedums lietā Nr. SKC‑193/2016 (C17142610), 9.7. punkts.

⁴ Senāta paplašinātā sastāva 2016. gada 30. maija spriedums lietā Nr. SKC‑118/2016 (C17166308), 9.2. punkts; Senāta paplašinātā sastāva 2016. gada 23. novembra spriedums lietā Nr. SKC‑287/2016 (C20136206), 17.1. punkts.

⁵ Proti, vairāk atbilst pēc nosaukuma, nekā pēc būtības.

⁶ Senāta 2016. gada 3. novembra spriedums lietā Nr. SKC‑255/2016 (C17116307), 9.3. punkts

⁷ Senāta 2016. gada 16. septembra spriedums lietā Nr. SKC‑193/2016 (C17142610), 9.7. punkts.

⁸ Senāta 2016. gada 3. novembra spriedums lietā Nr. SKC‑255/2016 (C17116307), 9.4. punkts, bet sk. likuma “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” pārejas noteikumu 50.–52. punktu, kā arī likuma “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” 28. pantu, 75. panta devīto daļu un 85. pantu. Atziņa par tiesas pienākumu noteikt zemes nomas platību izteikta tādas prasības kontekstā, kas celta pirms stājas spēkā 2014. gada 19. jūnija likums “Grozījumi likumā “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju”, ar kuru veikti grozījumi likuma 28. pantā un likums papildināts ar 85. pantu, kā arī likuma 75. pants ar devīto daļu.

⁹ Senāta 2016. gada 26. oktobra spriedums lietā Nr. SKC‑336/2016 (C39057712), 10.3. punkts.

¹⁰ Senāta 2016. gada 26. oktobra spriedums lietā Nr. SKC‑336/2016 (C39057712), 10.4. punkts.

¹¹ Senāta 2018. gada 15. marta lēmums lietā Nr. SKC‑415/2018 (ECLI:LV:AT:2018:0315. C32116205.2.L), 6.2. punkts.

¹² Senāta 2016. gada 20. oktobra spriedums lietā Nr. SKC‑329/2016 (C29739512), 8. punkts.

¹³ Senāta 2016. gada 20. oktobra spriedums lietā Nr. SKC‑329/2016 (C29739512), 9. punkts.

¹⁴ Senāta 2017. gada 19. aprīļa spriedums lietā Nr. SKC‑119/2017 (C29545911), 7.2. punkts.

¹⁵ Senāta 2016. gada 21. jūnija spriedums lietā Nr. SKC‑55/2016 (C17133011), 8.3. punkts.

¹⁶ Senāta 2016. gada 3. novembra spriedums lietā Nr. SKC‑255/2016 (C17116307), 9.5. punkts.

¹⁷ Senāta 2016. gada 16. septembra spriedums lietā Nr. SKC‑193/2016 (C17142610), 9.8. punkts.

¹⁸ Senāta 2010. gada 19. marta spriedums lietā Nr. SKA‑79/2010 (A42434106).

¹⁹ Senāta 2019. gada 29. maija lēmums lietā Nr. SKA‑1168/2019 (ECLI:LV:AT:2019:0529.SKA116819.4.L), 13. punkts.

²⁰ Senāta 2016. gada 3. novembra spriedums lietā Nr. SKC‑255/2016 (C17116307), 10. punkts.

²¹ Senāta 2016. gada 3. novembra spriedums lietā Nr. SKC‑255/2016 (C17116307), 10.2. punkts.

²² Senāta 2016. gada 3. novembra spriedums lietā Nr. SKC‑255/2016 (C17116307), 11. punkts.