Senāta atziņu apkopojums par zemes piespiedu nomu – 1.daļa

Lai sniegtu pārskatu par aktuālākajām pēdējo 10 gadu judikatūras atziņām, Senāta Judikatūras un zinātniski analītiskās nodaļas padomnieks Dr. iur. Reinis Markvarts sastādījis Senāta atziņu apkopojumu lietās, kas attiecas uz zemes piespiedu nomu.

Zemes piespiedu nomas jēdziens un mērķis

Par piespiedu nomu saskaņā ar spriedumos paustajām atziņām tiek saukts tiesību institūts, kas regulē nomas tiesiskās attiecības starp iznomātāju un nomnieku, kas nodibinātas nevis labprātīgi vienojoties, bet gan izpildot likumā noteiktu pienākumu. Ar zemes piespiedu nomu apzīmē likumā noteiktas zemes lietošanas tiesības, ja ēka pieder vienam, bet zeme citam īpašniekam, un kas paredz ēkas īpašnieka pienākumu maksāt zemes īpašniekiem nomas maksu, pamatojas uz likumu.

Zemes piespiedu nomu regulējošo normu leģitīmais mērķis ir nodrošināt, lai ēkas īpašnieks varētu valdīt un lietot viņa īpašumā esošo ēku gadījumos, kad zemes īpašnieki vai viņu mantinieki izvēlējušies nevis saņemt līdzvērtīgu zemes gabalu vai kompensāciju, bet gan atjaunot zemes īpašuma tiesības.

Savukārt piespiedu zemes nomas līguma noslēgšana pamatmērķis ir:

• zemes īpašniekam – aizsargāt viņa likumā garantētās tiesības saņemt no ēkas īpašnieka samaksu par zemes lietošanu;
• ēkas īpašniekam – nodrošināt viņa tiesības netraucēti valdīt un lietot viņam piederošo ēku.

Zemes lietošanas tiesiskā pamata noskaidrošana

Lai izdarītu secinājumu par zemes piespiedu nomas attiecību esību, nepieciešams konstatēt, ka ēkas (būves) īpašnieks lieto citai personai piederošā zemes gabala daļu, pamatojoties uz likumu, t.i., lietošanas attiecības pastāv neatkarīgi no ēkas (būves) īpašnieka un zemes gabala īpašnieka gribas, respektīvi, tām ir piespiedu raksturs. Tiesai ir jānoskaidro zemes lietošanas tiesiskais pamats, kam ir izšķiroša nozīme pušu tiesisko attiecību ietvara noteikšanai.¹

Lai ēku atzītu par patstāvīgu īpašuma priekšmetu, t. i., būtu tiesisks pamats zemes piespiedu nomas attiecību konstatēšanai uz likuma pamata, svarīgi ir tas, lai ēka būtu uzcelta (vai iegūta īpašumā uz cita tiesiska pamata) līdz 1992.gada 1.septembrim, turklāt atbilstoši tajā laikā spēkā esošajiem likumiem (sk. likuma "Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937.gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un kārtību" 14.panta 1.daļas 1.punktu). Ja ēkas ir uzceltas nelikumīgi, tad tās nevar būt patstāvīgs īpašuma priekšmets, kā arī nerada starp prasītāju un atbildētāju zemes piespiedu nomas attiecības uz likuma pamata.²

Zemes īpašnieka tiesības brīvi rīkoties ar savu īpašumu likumu speciālās tiesību normas (likuma "Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937.gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un kārtību" 14.panta 1.daļa, likuma "Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās" 12.panta 1.daļas 2.punkta piezīme) ierobežo situācijās, ja uz šā zemes īpašuma atrodas citai personai piederošs ēkas īpašums. Turpretim tiesiskais stāvoklis, kad uz privātpersonas īpašumā esošas zemes aizsargājamās teritorijās atrodas ēka – kultūras piemineklis, pamatojoties uz Civillikuma 1036.pantu, kvalificējams kā īpašuma likumisks publiski tiesisks aprobežojums, kas atbilstoši likuma "Par kultūras pieminekļu aizsardzību" 1.panta un likuma "Par īpaši aizsargājamām dabas teritorijām" 2.panta noteikumiem kalpo visas sabiedrības interesēm.³

Zemes piespiedu nomas attiecībām piemērojamās tiesību normas

Zemes gabala nomas noteikumi apspriežami pēc Civillikuma normām, ciktāl tās neierobežo speciālās tiesību normas, kuras noteic nomas līguma noslēgšanas nosacījumus starp zemes un ēkas īpašnieku. Piemēram, likums "Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās" nosaka nomas maksas ierobežojumus.⁴

Ņemot vērā gan zemes piespiedu nomas tiesisko attiecību izveidošanās vēsturisko aspektu, gan sociālo aspektu, līdzsvarojot zemes īpašnieku un daudzdzīvokļu māju īpašnieku intereses, likumdevējs izmantoja savas tiesības un noteica izņēmumu no vispārējās kārtības, ar likumu nosakot zemes piespiedu nomas regulējumu.[5]

Ēkas īpašnieka (arī dzīvokļu īpašnieku) tiesības lietot zemi zem ēkas un pienākums samaksāt zemes īpašniekam par zemes lietojumu (nomas maksu) ir noteikts ar likumu. Civillikuma regulējums šādās tiesiskajās attiecībās ir spēkā tiktāl, ciktāl to neierobežo speciālās tiesību normas.⁶

Dalītā īpašuma izbeigšanai piemērojamās tiesību normas

Ja uz zemesgabala atrodas privatizācijai pakļauta dzīvojamā ēka, nevar runāt par kopīpašuma sadali Civillikuma 1075.panta izpratnē, jo privatizācijas process ir ar publiski tiesisku mērķi – valstij un pašvaldībai ir pienākums valstī notiekošās ekonomiskās reformas ietvaros veikt dzīvojamo māju privatizāciju, tostarp valstij un pašvaldībai piederošo zemes gabalu privatizāciju. Lai īstenotu šo mērķi, likumdevējs izdevis virkni normatīvo aktu, kas ir speciālās tiesību normas attiecībā pret Civillikuma normām. Arī likums "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju" satur speciālās tiesību normas, un šā likuma mērķis ir, veicot privatizāciju, aizsargāt iedzīvotāju intereses. Privatizācija un ar to saistītās darbības notiek publisko tiesību jomā, tostarp jautājums par valsts vai pašvaldības zemes, uz kuras atrodas dzīvojamā māja, privatizāciju.⁷ Jautājums par reālo sadali šādā situācijā ir risināms likuma "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju" 7.¹panta 1.daļā, tā pārejas noteikumu 48. un 49.punktā paredzētajā kārtībā. Būtiski ir šā likuma pārejas noteikumos norādītais, ka strīdus gadījumā vai gadījumā, ja kopīpašnieks nesniedz atbildi, reālā sadale netiek veikta.⁸

Publiskās personas mantas atsavināšanas likuma 44.panta 4. un 5.daļa aizliedz atsavināt valstij piederošas domājamās daļas no kopīpašumā esoša zemesgabala jebkurai citai personai, izņemot ēkas īpašnieku, ja uz zemesgabala atrodas citai personai piederoša ēka. Likumā noteiktā speciālā kārtība valstij piederošās kopīpašuma domājamās daļas atsavināšanai izslēdz valstij piederošās daļas pārdošanu izsolē saskaņā ar Civillikuma 1075.pantu.⁹

Piekritība

Pēc dzīvojamās mājas privatizācijas pabeigšanas atbilstoši likuma "Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās" 13.panta 3.daļai strīds par iznomājamā zemes gabala platību, kas nepieciešama dzīvojamās mājas ekspluatācijai un uzturēšanai, risināms tiesā civiltiesiskā kārtībā.¹⁰

Likuma "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju" 85.pants noteic, ka dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamā zemes gabala pārskatīšana ir pašvaldības kompetencē (85.panta 2. un 3.daļa). Savukārt pašvaldības lēmumu var pārsūdzēt Administratīvā procesa likumā noteiktajā kārtībā (85.panta 5.daļa). Šā likuma pārejas noteikumu 52.punkts paredz, ka 85.pants stājas spēkā 2015.gada 1.jūlijā. No minētā redzama nepārprotama likumdevēja griba nepiešķirt 85.panta normām atpakaļejošu spēku.¹¹

¹ Senāta 2012.gada 27.jūnija spriedums lietā Nr. SKC‑391/2012 (C27096508), 6.punkts.

² Senāta 2012.gada 27.jūnija spriedums lietā Nr. SKC‑391/2012 (C27096508), 6.punkts.

³ Senāta 2012.gada 9.maija spriedums lietā Nr. SKC‑41/2012 (C04363406).

⁴ Senāta 2009.gada 21.janvāra paplašinātā sastāva spriedums lietā Nr. SKC‑3/2009 (C39084206), 8.punkts.

⁵ Senāta 2018.gada 27.jūnija paplašinātā sastāva spriedums lietā Nr. SKC‑5/2018 (ECLI:LV:AT:2018:0627. C39102313.1.S), 9.1.punkts.

⁶ Senāta 2017.gada 19.aprīļa Civillietu departamenta spriedums lietā Nr. SKC‑119/2017 (C29545911), 7.1.punkts; Senāta 2017.gada 27.septembra spriedums lietā Nr. SKC‑185/2017 (ECLI:LV:AT:2017: 0927.C26128713.1.S), 6.2.punkts.

⁷ Senāta 2018.gada 18.decembra spriedums lietā Nr. SKC 340/2018 (ECLI:LV:AT:2018:1218. C17106915. 1.S), 7.punkts.

⁸ Senāta 2018.gada 18.decembra spriedums lietā Nr. SKC 340/2018 (ECLI:LV:AT:2018:1218. C17106915. 1.S), 7.1.punkts.

⁹ Senāta 2018.gada 18.decembra spriedums lietā Nr. SKC 340/2018 (ECLI:LV:AT:2018:1218. C17106915. 1.S), 8.punkts.

¹⁰ Senāta paplašinātā sastāva 2009.gada 21.janvāra spriedums lietā Nr. SKC‑3/2009 (C39084206), 8.punkts.

¹¹ Senāta 2017.gada 5.oktobra spriedums lietā Nr. SKC‑250/2017 (ECLI:LV:AT:2017:1005. C24186312.1.S), 16.punkts.