Internetā lejupielādēti līgumu paraugi, kas nav pielāgoti konkrētai situācijai, zināšanu un izpratnes trūkums par juridiskiem jautājumiem, neiepazīšanās ar līguma saturu un sev nesaprotamu terminu nenoskaidrošana, paļaušanās uz draugu vai radu pieredzi, vēlme ietaupīt uz profesionāļu konsultāciju vai nodokļu samaksas rēķina – šīs ir būtiskākās kļūdas, kas tiek pieļautas, slēdzot darījumus.
Līgumu paraugi ir jāpielāgo savai situācijai
Kas der visam, neder nekam – šo teicienu droši var attiecināt arī uz internetā pieejamajiem līgumiem, kas, kā novērojuši notāri, darījumu noslēgšanā tiek izmantoti ļoti bieži. Nereti šādu līgumu sagatavju saturs vispār neatbilst tam, par ko puses vienojušās. Piemēram, darījumam ar zemi un mežu tiek aizpildīts internetā lejupielādēts dzīvokļa pirkuma līgums. Tāpat netiek atrunāti būtiski līguma noteikumi, kļūdaini norādīts pats darījuma objekts, nav norādīta norēķinu kārtība, kā arī konkrēti pienākumi, kurus puses patiesībā uzņēmušās.
Notāri novērojuši, ka standarta līgumi biežākais klupšanas akments ir tieši jaunāka gadagājuma cilvēkiem. Ja vecākā paaudze pret juridiskiem jautājumiem izturas ar lielāku atbildību, rūpīgi pārdomā visus aspektus, iztaujā un uztic notāram gatavot līguma dokumentus, tad vidējās un jaunākās paaudzes cilvēki ir paviršāki un pašpārliecinātāki. Viņi nevēlas uzklausīt padomus un uzskata, ka internetā lejupielādēts līguma paraugs ir pietiekami uzticams garants viņu tiesiskajai drošībai. Tomēr prakse liecina, ka šādai pašpārliecinātībai nereti nav pamata.
Terminu nozīme ir jāizprot
Kā liecina Latvijas Zvērinātu notāru padomes un pētījumu centra SKDS veiktā aptauja, lielākā daļa jeb 62,90% Latvijas iedzīvotāju līgumus paraksta, tos iepriekš neizlasot, tādējādi pakļaujot sevi ne tikai krāpniecības riskam, bet arī labprātīgi uzņemoties nereti sev neizpildāmas saistības.
Dažkārt, pat pārlasot projektu, netiek pamanītas nepilnības personas datos, kontu numurā, procentu aprēķinā, darījuma norises kārtībā un citā būtiskā informācijā. Tomēr nepietiek tikai ar dokumentu izlasīšanu un savu datu pārbaudīšanu – nepieciešams arī iedziļināties tekstā, izprast terminus un līguma nosacījumus. Juridiskā valoda ir specifiska, un tajā tiek izmantoti sarežģīti termini, tādēļ katrai līguma sagatavei nepieciešama detalizēta teksta skaidrošana un profesionāļa padoms, kas palīdz atklāt ne tikai dokumenta trūkumus, bet arī novērst iespējamos darījuma zemūdens akmeņus. Piemēram, juridiskos dokumentos bieži tiek jaukta kustamā manta ar nekustamo, rokasnauda ar avansa iemaksu, tāpat nav izpratnes, ar ko ašķiras samaksa par pirkumu no pirkuma samaksas, parastā lietojuma tiesības un dzīvokļa tiesības, kā arī citi termini.
Līgumā jānosaka visas darījuma detaļas
Reizēm cilvēki kautrējas izrādīt pārlieku aizdomību vai piesardzību savu interešu aizstāvībai - esam jau seni paziņas vai zinu šo puiku jau kopš mazotnes, tāpēc droši varu uzticēties. Varam pajokoties par šo sentimentu, bet pieredze rāda, ka elementāru noteikumu iestrādāšana līgumā ir nepieciešama un ļoti noderīga strīdu gadījumā.
Nereti, lasot juridisku dokumentu, līgumslēdzējs “izlasa” to, kā tur nav, piemēram, nozīmīgas detaļas, par ko abas puses vienojušās mutiski. Tāpat nereti uzmanība tiek pievērsta tikai darījuma summai, pārējos līguma punktus nemaz neizlasot vai paļaujoties uz darījuma partnera godaprātu.
Īpaši vērība šim jautājumam jāpievērš nekustamā īpašuma darījumu vai arī dāvinājuma līgumos. Bieži nākas dzirdēt - "nu gan jau apdāvinātais man neizdarīs pāri, gan jau uzturēs un palīdzēs". Taču realitāte var izrādīties pavisam cita. Tāpat nereti dāvinātājs nav izpratis līguma būtību un domā, ka par īpašnieku tās saņēmējs kļūs tikai pēc dāvinātāja nāves. Kopā ar notāru šos jautājumus pārrunājot un iekļaujot līgumā papildu nosacījumus, dāvinātājam iespējams nodrošināt papildu tiesisko aizsardzību. Piemēram, ja nekustamais īpašums tiek uzdāvināts mazbērniem un vecvecāki paliek tajā dzīvot, ieteicams līgumā iekļaut dzīvokļa tiesību un aizliegumu mazbērniem bez rakstiskas vecvecāku piekrišanas rīkoties ar īpašumu. Tāpat vēlams vienošanos papildināt ar nosacījumu, ka dzīvokļa tiesības izlietošanas gadījumā dzīvokļa izdevumi ir sedzami vecvecākiem.
Informācija ir jāpārbauda
Pašrocīgi sagatavotajos līgumos mēdz būt gan tehniskas kļūdas, piemēram, nav pareizi raksturots pārdodamais objekts, uzrādīti nekorekti personas dati, neatbilstošas pirkumu summas, kā arī nepareizi norādīts īpašuma nosaukums, sajaukti kadastra apzīmējumi un numuri un citas, gan arī neatbilstības pēc būtības - netiek līdz galam pārdomāta samaksas kārtība un iespējamo risku minimizēšana abām darījuma pusēm, nav noteikti visi darījuma procesa termiņi, piemēram, laiks, līdz kuram dokuments tiks iesniegts zemesgrāmatās, kas vēlāk var radīt negatīvas sekas kādai no darījuma pusēm.
Noderēs profesionāļa padoms
Tiem, kas ar juridiskiem jautājumiem ikdienā nesaskaras, bieži trūkst izpratnes par to, kā noslēgt drošu darījumu un aizsargāt savas tiesības. Tāpat nav izpratnes par noslēgtā darījuma iespējamajām sekām. Tāpēc darījumos, kur pamatā ir privāts līgums, notārs izskaido tā noteikumus, kā arī pārbauda atbilstību normatīvajiem aktiem. Turklāt darījuma laikā tiek izskaidroti visi jautājumi.. Tāpat nereti līgumslēdzēji nav informēti par izmaiņām un novitātēm tiesību sistēmā un vēlas risināt situāciju pēc aktualitāti zaudējušiem principiem vai citu valstu tiesību normām. Par autoritātēm tiek uzskatītas personas, kuras tiek ieteiktas kā “speciālisti”, vai ņemta vērā draugu pieredze konkrēta jautājuma risināšanā, kas ne vienmēr ir pielāgojama konkrētajai situācijai. Mēs katrs esam savas jomas speciālists un ar vislielāko atbildību darām savu darbu. Privātmājas būvniecību taču neuzticēsiet kādam, kas nodarbojas ar transporta pakalpojumiem. Līdzīgi ir arī ar juridiskiem jautājumiem. Iesaku uzticēt tos notāriem un padomu prasīt jau laikus, vēl pirms darījuma slēgšanas!
Biežāk konstatētās kļūdas un nepilnības dažādos darījumu dokumentos un līgumos
Pirkuma līgums |
Uztura līgums |
Dāvinājuma līgums |
Jaukta kustamā manta ar nekustamo |
Neprecīzi norādīts līguma objekts |
Nav paredzēta dāvinātāja (un viņa laulātā) tiesību aizsardzība |
Norādīta faktiskā dzīvesvieta, nevis deklarētā |
Nav ņemts vērā rīcības ierobežojums ar laulāto kopīgu mantu |
Pārprasta līguma būtība – maldīgi domājot, ka par īpašnieku dāvinājuma saņēmējs kļūs tikai pēc dāvinātāja nāves. Iesniegts dāvinājuma līgums, bet bieži atklājas, ka dāvinātājs vēlas uzdāvināt savu mantu tikai "pēc savas nāves", bet ne dzīves laikā |
Uzrādītas neadekvātas pirkuma summas |
Nav paredzētas sekas saistību neizpildes gadījumā |
Netiek paredzēti nekādi apgrūtinājumi par labu dāvinātājam, ja dāvinātājs paliek dzīvot atdāvinātajā īpašumā |
Atsavinot vairākus nekustamā īpašuma objektus 1 līgumā, nav norādīta atsevišķi katra īpašuma vērtību vai pirkuma maksa |
Šāda veida līgumam vispār nevajadzētu būt privātam, jo privātajos līgumos nereti tiek noteikts, ka īpašums pāriet uztura devējam, bet netiek aizsargātas uztura ņēmēja intereses |
Izvēlēta neatbilstoša darījuma forma, kas neaizsargā pašu dāvinātāju. Iespējams, tā vietā, lai noslēgtu dāvinājuma līgumu, labāk taisīt testamentu |
Nav norādīta pirkuma maksas norēķinu kārtība un sekas, kas iestāsies, ja pirkuma maksa netiks laikus samaksāta |
Norādīta uztura vērtība, kas ir zem izdzīvošanas līmeņa, lai ietaupītu uz valsts nodevas rēķina |
Līgumā noteiktas dažādas "mistiskas" soda naudas un kavējuma proceni par kādu (nenorādītu) nosacījumu neizpildi |
Norādīts, ka nekustamais īpašums pāriet īpašumā ar pirkuma līguma noslēgšanas brīdi |
Uzskata, ka uz uztura līguma pamata nevar (un nedrīkst) nostiprināt īpašuma tiesības uz uztura devēja vārda, ka tas nozīmē tikai mūža uzturu un tikai pēc uztura ņēmēja nāves īpašums pāriet uzturdevējam |
Nenosaka dāvinātāja (visbiežāk vecāku vai vecvecāku) tiesības turpināt lietot īpašumu, tajā dzīvot |
Neprecīzi norādīts pārdodamā objekta sastāvs |
Nenorāda sniedzamo pakalpojumu apjomu un apmēru, uztura un kopšanas vērtību |
Nenorāda radniecību un dāvināmā objekta novērtējumu |
Neprecīzs / nepareizs darījuma priekšmets, nekonkrēti, "izplūduši" samaksas nosacījumi, nav iekļauti blakus nolīgumi (lietojuma tiesības, atbrīvošanas un nodošanas kārtība), netiek fiksēti īpašuma apgrūtinājumi |
Nereti nav korekti aprēķināts ķīlas tiesības apmērs, proti, tas tiek norādīts zemāks |
|
Nepareizi formulēts atsavināšanas līguma objekts, nesakritības ar ierakstu zemesgrāmatā |
|
. |
Jaukts kadastra apzīmējums un kadastra numurs |
|
|
Nav izpratnes par bankas kreditēšanu īpašuma iegādē un ar to saistīta pirkuma līguma samaksas saņemšanā |
|
|
Neskaidra un nesaprotama norēķināšanās, nekustamā īpašuma atbrīvošanas un nodošanas kārtība |
|
|
Netiek norādīts precīzs līguma objekta sastāvs (biežāk dzīvokļu pirkuma līgumos netiek minēta zeme zem mājas vai palīgēkas, ja tādas ir) |
|
|
Nav norādīts, kas notiks pirkuma līgumā paredzēto saistību neizpildes vai kavējuma gadījumā |
|
|
Nav izpratnes par darījuma tiesiskajām sekām |
||
Nereti līgumi tiek nevajadzīgi apaudzēti ar liekiem savstarpēji pretrunīgiem nosacījumiem, kas vispār neattiecas uz konkrēto situāciju. Līgumi tiek gatavoti uz vairākām lapām, no kurām pats galvenais un būtiskais uzrakstīts vien uz 1/2 lapas. Tiek radīta škietama ilūzija par korektu līgumu, jo tas taču ir izvērsts uz vairākām lapām |
||
Tiek izmantoti dokumentu paraugi, kas pieejami internetā, tos nepiemērojot konkrētajam darījumam |
||
Līgumi ir juridiski nekorekti: nepareizi norādīts līguma priekšmets, termiņi, nosacījumi. Līgumos ir kļūdas, nepabeigti teikumi. Tie tiek izveidoti no vairākiem paraugiem, satur pretrunīgu informāciju. Līgumslēdzējiem nav izpratnes par īpašuma reģistrāciju un nodošanu, atļaujas saņemšanu, trešo personu tiesībām, servitūtiem u.c. |
||
Bieži tiek nepareizi norādīts īpašuma nosaukums, sajaukti kadastra apzīmējumi un kadastra numuri, zemesgrāmatas nosaukums, līgumā norādītā samaksas kārtība atšķiras no reālās situācijas |