Senāts 2024.gada 10.septembra spriedumā lietā SKC-248/2024 izskatīja lietu par dzīvojamās telpas īres līguma noteikumu grozīšanu, kurā vērtēja, kā nosakāms īres maksas apmērs un kārtība ar dzīvojamās telpas lietošanu saistīto pakalpojumu apmaksai, norāda Senāts.
Jau vairāk nekā 3 gadus ir spēkā Dzīvojamo telpu īres likums. Tas nosaka īres līgumā iekļaujamos noteikumus. Lai atbilstu šīm prasībām, pārejas noteikumos paredzētajā termiņā ir grozāmi arī tie īres līgumi, kas noslēgti pirms likuma spēkā stāšanās. Ja izīrētājs un īrnieks par noteikumiem vienoties nevar, strīdu izšķir tiesa.
Konkrētajā lietā izīrētājs un īrnieks, pirmkārt, nevienojās par īres maksas apmēru. Pirms daudziem gadiem noslēgtajā īres līgumā tas bija noteikts nepilni 22 eiro mēnesī. Pēc jaunā likuma spēkā stāšanās izīrētājs vēlējās panākt, lai īres maksa būtu 350 eiro, bet īrnieks uzskatīja, ka tai jābūt nedaudz virs 61 eiro. Senāts atstāja negrozītu Rīgas apgabaltiesas spriedumu daļā, ar kuru īres maksa noteikta izīrētāja prasītajā apmērā – 350 eiro mēnesī.
Senāts atzina, ka īres maksas noteikšanā tostarp ir piemērojams Civillikumā ietvertais tiesiskais regulējums. Atbilstoši tam īres maksai jābūt patiesai atlīdzībai par lietas lietošanu. Ar patiesu atlīdzību ir jāsaprot naudas summa, pret kuru darījumā starp labi informētu, ieinteresētu īrnieku un labi informētu, ieinteresētu izīrētāju, kuri nav finansiāli saistīti, iespējams apmainīt dzīvojamās telpas lietošanas tiesības piešķīrumu pašreizējā tirgus apstākļos.
Otrkārt, izīrētājs un īrnieks nevienojās par to, kā apmaksājami ar dzīvojamās telpas lietošanu saistītie pakalpojumi. Daļā, ar kuru noteikts īrnieka pienākums apmaksāt apsaimniekotāja rēķinus, Senāts pārsūdzēto Rīgas apgabaltiesas spriedumu atcēla.
Senāts norādīja, ka kārtība, kādā īrnieks norēķinās par pakalpojumiem, var būt dažāda. Norēķināties ar pakalpojumu sniedzēju var vai nu pats īrnieks, vai nu izīrētājs. Ir iespējama arī jauktā norēķinu kārtība.
Ikvienā no šiem gadījumiem norēķinu kārtībai jābūt noregulētai tik detalizēti, ka gan īrniekam, gan izīrētājam ir skaidrs, kas, kādā veidā un termiņā informē īrnieku par maksas apmēru, samaksas termiņu un tiesīgā subjekta, kuram pienākas izpildījums, konta numuru kredītiestādē. Ja īrnieks par pakalpojumiem norēķinās patstāvīgi, papildus ir jāparedz veids un termiņš, kādā viņš paziņo izīrētājam par izpildītajiem maksājumiem.
Nav pieļaujams noteikt īrnieka pienākumu norēķināties ar pakalpojumu sniedzēju, ar kuru viņam nav līgumattiecību. Kārtībai, kādā ir veicami norēķini ar pakalpojuma sniedzējiem, ir jābūt detalizēti noteiktai. Maksājumu veikšanas kārtībai jābūt noteiktai skaidri un precīzi, jo izīrētājam ir tiesības parādu dēļ izbeigt īres līgumu.
